マンション投資は管理会社選びも重要

保有している土地にマンションを建ててマンション投資を始めたら、まずやるべきこととして管理会社選びが有ります。

マンションを管理するにはいろいろやることが有って一個人には無理です。それで建物管理から賃貸管理までしてくれる管理会社を選ばなければなりません。

良い管理会社を選ぶことがマンション投資の成功の秘訣と言えるでしょう。


マンションの管理には建物の清掃や、電気設備や給排水設備の保守点検や入居者の募集や契約手続きなど有って、管理会社はそれらをすべてやってくれます。

そして面倒な毎月の家賃の集金や滞納督促などもしてくれます。

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だから管理会社が無ければマンション投資はうまくいかないと思ってもいいくらいです。

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それくらい管理会社が重要な役割をしています。

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管理会社に払う費用ですが賃料の3%から5%ぐらいです。
この管理費用を節約しようと管理費が安い管理会社と入れ替えたら、管理状態がひどくなって、退出する入居者が増えて空室率が高くなったケースも有ります。

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管理会社にはマンションそのものを一括で借り上げて管理するところも有ります。
そういうところは家賃保証として空室になっても家賃が入るようになっています。

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それにつられて管理を委託するマンションオーナーが多いですが、家賃保証と言っても最初の1年だけで後は思いっきり下げてきたりします。


家賃保証とか言って実際は違ったりしますから、そんな風に騙されないように管理会社を選ぶ時はきちんと選ぶ必要が有ります。
投資には、株式や投資信託などの金融商品、不動産などさまざまなものがありますが、そのリターン(収益)は所有している間に得られるストックゲインと、売却によって得られるキャピタルゲイン(売却益)に分けることができます。株式の配当、不動産の家賃収入はストックゲイン、それぞれの売却益はキャピタルゲインになります。
リターンの反面、投資のリスクは一般的にハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンといって、リスクが高いほど収益性も高いといわれていますが、これは心構えを示す言葉で、実際に比例しているわけではありません。
いかに低いリスクで、高いリターンを目指すかが投資のポイントです。

マンション投資のリターンの中で、ストックゲインは家賃収入、キャピタルゲインは値上がり益ですが、反対に、リスクは、空室リスクと値下がり(キャピタルロス)です。

キャピタルゲイン、キャピタルロスの特徴は、実際に売却して初めて実現することで、時価が下がっていても売却しなければ利益にも損にもならず、これを含み益、含み損といいます。

http://girlschannel.net/topics/186575/

マンション投資で、値上がり益が一時的に出たとしても、売却してしまえばその後の家賃収入は入ってこなくなるので、含み益のまま保有しておく状況も起こり得ます。

http://okwave.jp/qa/q5108977.html

反対に、値下がりをしていても、安定した家賃収入があるなら、損をして間で売却をする必要はありません。



不動産の相場やマンション価格について、相場を見通すことはできないので、キャピタルゲイン、キャピタルロスを予想するよりも、マンション投資では、ストックゲイン(家賃収入)の収益性を基準にするのがポイントです。ストックゲインの収益性を測る指標としては、年間の家賃収入を物件価格で割った、投資利回りが使われます。

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