アパートの住みながらのマンション投資の是非

マンション投資をする人は必ずしも裕福とは限りません。

中には自分自身が賃貸に住んでいて、購入したマンションを賃貸にして家賃収入を得ている人もいます。
ただそんなことをして果たしてメリットが有るのでしょうか。

賃貸マンションに住んでいて家賃を払いながら、マンション投資をしたとします。



自分の住んでいるマンションの家賃と貸しているマンションから得られる家賃収入が同額だったら、そのまま購入したマンションに住んだ方がいいです。
家賃収入が有ってもそのまま家賃の払いに消えれば、全然金が残らないし、家賃収入は税金を取られますから持ち出しになってしまいます。



だから賃貸に住みながらのマンション投資は支払う家賃よりも入ってくる家賃収入は多くないと意味が無いです。


それで賃貸マンションよりも家賃の低い賃貸アパートに住みながらの投資でないとメリットが感じられません。



しかしアパートに住みながらのマンション投資でもメリットはあまりにも少ないです。マンションからの家賃収入からアパートの家賃を引くとプラスでも収入が少なくなっています。



その少なくなった金額で投資した資金を回収するには普通よりも長くなります。

マンションは耐用年数が有りますからいつまでも貸して家賃収入を得ることは出来ません。


回収しきれないうちにマンションが取り壊しになったら損になります。


だから賃貸に住みながら投資をする場合は、少しでも安いところを借りて住まないと、資金を回収しきれなくてマンション投資が失敗になりますから、少しでも安いところを借りることです。
不動産投資で一番始めやすいのがマンション投資です。



マンションなら一部屋分を購入して、それを賃貸にして家賃収入を得るだけです。



一部屋なら入居者も探しやすいし、投資額も抑えることが出来ます。しかしマンション投資をしていて何らかの理由で多額の現金が必要になり、マンションを売却して資金を調達することにしました。



それでマンションの売却査定ですが、収益還元法と言ってマンションの収益力が評価額に反映されます。収益還元法にも二種類有って直接還元法だとマンションから得られる家賃収入を元にマンション価格がいくらになるかを査定します。

DCF法だと将来マンションを売却する時の価格にそれまでに得られる家賃収入を加味した価格が査定価格になります。
どちらの方法を採られるにしても、そんなに高くは売れないでしょう。

まず家賃収入から経費を引かないと、本当のマンションの利回りは計算が出来なくて、経費を引いた状態での利回りでマンションの収益力が判断されます。


そして購入者もマンション投資で収益を得る為にマンションを購入しますから、査定価格よりも低い価格で買値を提示します。

だからその提示された値段が、投資分を回収出来る価格でしたら、良しとしましょう。

マンション投資の売却査定方法は、マンションの収益力が評価額に反映されて評価額が決まるので、普通の不動産の評価方法で判断しないで、必ず収益力を含んだ値段で売却価格を査定して決めることです。



関連リンク

マンション投資と今後の人口動向

マンション投資を行うといっても、入居者がいなければ経営は成り立ちません。入居者をどうやって確保するのかをきちんと考えていかなければなりませんが、個別の物件の要件よりもマクロで見た人口動向を把握しておくことは必要でしょう。...

more

マンション投資は管理会社選びも重要

保有している土地にマンションを建ててマンション投資を始めたら、まずやるべきこととして管理会社選びが有ります。マンションを管理するにはいろいろやることが有って一個人には無理です。...

more